Cómo tramitar el Juicio de Desalojo en Argentina
Guía para el Trámite de Juicio de Desalojo en Argentina
Paso 1: Verificar la causal y legitimación activa
El primer paso es identificar la causal de desalojo (falta de pago, vencimiento de contrato, ocupación sin título, etc.) y confirmar que el actor esté legitimado. El art. 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece que el juicio de desalojo procede contra el ocupante de un inmueble cuya tenencia no reconoce o ha cesado. Tras la derogación de la Ley de Alquileres (DNU 70/2023, ratificado por Ley Bases 2024), rige plenamente el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1196 y ss.). Es esencial contar con el contrato o documentación que acredite el derecho y la extinción del mismo.
Paso 2: Mediación previa obligatoria
Desde abril de 2025, la Ley de Eficiencia Judicial impone la mediación prejudicial como requisito obligatorio antes de interponer la demanda (excepto en supuestos de violencia o urgencia). En CABA, la Ley 265 ya contemplaba la mediación obligatoria, pero ahora es exigible también en procesos civiles en Nación y otras jurisdicciones. El actor debe presentar el acta de cierre de mediación, acreditando el intento de conciliación. La omisión puede derivar en la inadmisibilidad de la demanda. Ejemplo: en un contrato vencido, la mediación puede facilitar la entrega voluntaria sin llegar a juicio.
Paso 3: Presentación de la demanda
La demanda se inicia ante el juzgado civil competente del lugar del inmueble, cumpliendo con los requisitos del art. 330 del CPCCN. Debe incluir: datos de las partes, descripción del inmueble, causal invocada, prueba documental y, en su caso, ofrecimiento de prueba testimonial o pericial. En algunos fueros, como CABA y PBA, existen formularios estandarizados. En 2025, algunos tribunales ya receptan la demanda de forma electrónica a través del sistema de gestión judicial, incorporando adjuntos en formato PDF con firma digital.
Paso 4: Notificación y traslado
Una vez admitida la demanda, el juzgado ordena el traslado al demandado, notificando en el domicilio real o contractual. El demandado puede contestar, oponerse o reconvenir. Según el art. 684 bis CPCCN, si el ocupante no comparece, el juez podrá dictar sentencia de inmediato. En 2025, se están impulsando proyectos de “Desalojo Exprés” (aún en debate legislativo) para agilizar estos plazos, especialmente en casos de ocupación sin título en CABA y PBA, reduciendo sustancialmente el tiempo del proceso.
Paso 5: Sentencia y ejecución
Concluido el debate, el juez dicta sentencia ordenando el desalojo, fijando un plazo para desocupar voluntariamente. Si no se cumple, se ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Desde enero 2025, rige una moratoria que suspende los lanzamientos por falta de pago a familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2025. Esto implica que, aun con sentencia firme, el desalojo puede diferirse en estos supuestos (art. 2 DNU prorrogatorio 2025). La ejecución se coordina con la policía local y, en su caso, asistencia social.
Particularidades por Jurisdicción
CABA
- Mediación prejudicial obligatoria según Ley 265, reforzada por la Ley de Eficiencia Judicial 2025.
- Proyecto de “Trámite Judicial Exprés” para desalojos por ocupación ilegítima.
- Presentación de demandas y notificaciones vía sistema e-judicial obligatorio.
Provincia de Buenos Aires
- Procedimiento regido por el CPCCBA (arts. 676 a 684).
- Adhesión parcial a la mediación obligatoria con regulaciones locales.
- Proyecto legislativo para implementar desalojos express en supuestos de ocupación clandestina.
Rol del abogado
- Asesorar sobre la viabilidad de la causal y la documentación necesaria.
- Gestionar la mediación previa obligatoria y acreditar su cumplimiento.
- Redactar y presentar la demanda en forma técnica y completa.
- Controlar plazos procesales y plantear incidencias.
- Asistir en la etapa de ejecución del lanzamiento.
- Evaluar alternativas como acuerdos extrajudiciales para reducir plazos y costos.
| Etapa | Nación | CABA | PBA |
|---|---|---|---|
| Legislación aplicable | CCyC + CPCCN | CCyC + CPCCN + Ley 265 | CCyC + CPCCBA |
| Mediación previa | Obligatoria desde 2025 | Obligatoria (Ley 265) | Obligatoria parcial |
| Presentación | Papel o digital | Digital obligatoria | Mixta |
| Desalojo exprés | Proyecto en trámite | Proyecto local | Proyecto provincial |
| Moratoria lanzamientos | Hasta 31/12/2025 | Hasta 31/12/2025 | Hasta 31/12/2025 |
| Costas procesales | Art. 68 CPCCN | Art. 68 CPCCN | Art. 68 CPCCBA |
Preguntas frecuentes sobre el trámite
- ¿Quién puede iniciar un juicio de desalojo? El propietario, locador o cualquier legitimado según el CCyC y el CPCC aplicable.
- ¿Cuánto tarda un juicio de desalojo? Entre 6 y 18 meses según jurisdicción; los proyectos exprés buscan reducirlo.
- ¿Quién paga las costas? Generalmente el demandado vencido (art. 68 CPCCN), salvo excepción fundada.
- ¿Es obligatoria la mediación? Sí, desde 2025 en la mayoría de jurisdicciones, con algunas excepciones.
- ¿La moratoria de 2025 frena todos los desalojos? No, solo los de vivienda única de familias vulnerables por falta de pago.